Mire figyelj, ha egy új építésű lakásra szerződsz?! Akkora összegről van szó, hogy ezen ne múljon
Az életed során nagy nehezen összekapargatott vagyont mentheted meg, ha odafigyelsz a tanácsokra.
Képzeld el, hogy munkából, örökségből, kölcsönből sikerült összegyűjtened annyi pénzt, amiből meg tudod venni álmaid otthonát. Házat veszel kerttel, vagy inkább új építésű lakást vásárolsz? Nem most ebből a cikkből fogod majd eldönteni, főleg azért nem, mert mindkét lakhatási megoldásra tudunk mondani érveket, és általában mindenki a saját preferenciái alapján dönti el, és elég valószínűtlen, hogy aki családi házra vágyik, azt érvekkel meg lehetne győzni arról, hogy vegyen inkább egy új építésű lakást.
De lássuk, milyen érvek vannak egy új építésű lakás mellett, és hogy vásárlásnál milyen speciális szempontokra kell nagyon odafigyelni!
Egy húsz éve épített családi ház, használt lakás és az új építésű lakások között például műszaki tartalomban óriási a különbség, akár az energetikát, akár a fűtést nézzük. Ezt a különbséget a banki hozzáállás is mutatja, ha például az ingatlanvásárláshoz hitelt szeretnél felvenni, az új lakások előnyt élveznek. A bankok ugyanis jobban szeretik az új építésű otthonokat, amiknek az úgynevezett menekülési értéke jobb, közel van a vételárhoz. Az ingatlan értékének a megállapítása is sokkal egyszerűbb és gyorsan lehet likvidálni. Ezzel szemben egy családi háznál akár 30-40 százalék eltérés lehet a vásárlási árhoz képest.
De beszéljünk a lakásvásárló szempontjairól inkább:
Kezdjük ott, hogy új építésűnél a tulajdonosnak nem kell kalkulálnia, hogy milyen átalakításokra kell majd figyelmet fordítania, hiszen csak a berendezéseket és a bútorokat kell megvennie, azon túl neki már semmihez sem kell nyúlnia: minden "normálisan van megcsinálva", a lakás a korszaknak megfelelően van felkészítve, mindennek dedikált helye van, betervezik a mosogatógépet, a mosógépet. Olyan nem fordulhat elő, hogy majd a tulajdonosnak utólag kell ezeknek valahogy helyet csinálni, és arra is garanciát kap, hogy a lakásban minden működni is fog.
De az igazi garancia az, hogy a vásárlás után nem marad magára a vevő, és baj esetén is van kihez fordulnia.
Az új építésű társasház továbbá "jövőálló" is, és míg egy családi háznál vagy használt lakásnál a felújítás ellenére sem tudhatod biztosan, hogy maga az épület statikailag milyen állapotban van, az új építésű lakás tulajdonosa nyugodtan aludhat, hiszen ötven évig nem kell majd az épületre költenie.
Egy új építésű lakásnál a tulajdonost kevesebb kellemetlenség érheti, hiszen a lakóközösség vele együtt kezd összeállni, és így az gyakorlatilag kizárt, hogy legyen egy szomszéd, aki már régóta nem fizeti például a közös költséget, ami miatt majd a közösségnek lesznek kellemetlenségei.
- Az új építésű lakás tulajdonosa illetékmentességet kap CSOK igénybevétele esetén.
Most pedig nézzük meg, hogy konkrétan, hogyan néz ki egy új lakás megvásárlása!
Aki például a kiválasztott társasház, lakópark építésének kezdeti szakaszában lép és fizet be a majdan elkészülő új lakásra, az különösebb munka és fáradtság nélkül abba is beleszólhat, hogy hogy nézzen ki a lakás, milyen színű legyen a csempe, hogy hol legyenek a válaszfalak, és nem neki kell majd utólag mesterek után rohangálni. Ez persze beruházó függvénye, de sok helyen széles körű beleszólást engednek a majdani tulajdonosnak, aki így magára szabhatja a lakását. Erre sokszor már az előszerződésben kitérnek.
És ha már a szerződésél tartunk: szerződéskötés előtt mindenki alaposan nézzen utána, hogy kivel szerződik. Akár egy gyors internetes kereséssel is kiderülhet, hogy a beruházónak korábban voltak-e botrányai, elszámolási problémái, vannak-e károsultak. Egyszerű, ha a fejlesztőnek korábban voltak már hibái, akkor sok problémát spórolhat meg magának a potenciális lakásvásárló, ha tisztában van ezzel.
"Szánd rá azt a húsz percet, amíg utána keresel"!
Gyanús lehet továbbá egy fejlesztő vagy ingatlanberuházás, ha túlságosan is kedvezőnek tűnik az ajánlat, hiszen ebben az iparágban sincsenek csodák, tehát ha a többiekhez képest valami túl kedvezőnek hangzik, ott jó eséllyel a végén emelkedni fog az ár. Persze vannak olyan fejlesztők, akiknek ez az üzleti modelljük, hogy a beruházást majd a vevőkkel finanszíroztatják meg, ezért is nagyon fontos a szerződés.
Az előszerződésnél figyelj arra, hogy már abban is a konkrét vételár szerepeljen, hogy mennyi az az ár, ami majd a szerződésben is szerepelni fog.
Fontos, hogy ne engedj olyan részt a szerződésbe, előszerződésbe beletenni, ami megengedi az értékesítőnek, hogy egyoldalúan módosítsa a feltételeket. Ha nem konkrét, hanem homályos a megfogalmazás, akkor biztos lehetsz abban, hogy az nem véletlen, és az eladó ezzel a kétértelműséggel élni is fog.
A szerződésben legyen benne az átadási határidő, ami első hallásra talán triviálisnak tűnik, de előfordul, hogy az előszerződésben nem szerepel határidő, vagy esetleg úgy szövegezték meg, hogy majd akkor adják át, ha elkészül. Ezért szerepeljen az is a szövegben, hogy mennyit halaszthat az eladó, amire lehet kötbért is megállapítani, és ezt illik is komolyan venni.
Persze, ha valakinek belefér a későbbi költözés, akkor ez a rész nem lehet számára probléma. Mindenesetre érdemes utánajárni, hogy ha nem adják át időre a lakást, annak milyen következményei lehetnek.
- Fontos, hogy az előszerződésben ugyanaz szerepeljen mint majd a szerződésben, mivel maga az előszerződés tulajdonképpen csak arról szól, hogy a két fél majd szerződést köt egymással, ezért érdemes beleíratni azt a megkötést, hogy a szerződésben majd ugyanaz szerepeljen mint az előszerződésben.
A fizetési ütemezésre többféle modell létezik:
Ideális esetben egy kicsit kell fizetni az elején, a végén a többit. A legtöbb konstrukció azonban nem ilyen, hanem a fizetést szakaszokra bontják, és az építkezés közben is fizetni kell.
Ha a majdani tulajdonos bevállalja, hogy gyakorlatilag ő finanszírozza az építkezést, akkor a szerződésben, az előszerződésben szerepeljen a pontos menetrend, hogy mikorra várhatók ezek a tételek, mennyire van széthúzva, mik a fizetés feltételei!
Itt is fontos a pontos fogalmazás, hogy ne az legyen odaírva, hogy például a gépészet elkészülténél kell fizetni, hiszen az, hogy a gépészetet mikor értékelik késznek, az csak az eladón múlik. Ki állapítja meg, hogy készen van? Így ez a verzió nem feltétlenül a vevőnek kedvező megoldás.
Ha puha a szerződés, minden az eladón múlik
A szerződés legyen minél konkrétabb, és bár a fejlesztő szokta az ügyvédet biztosítani, de aki teheti, inkább a saját ügyvédjével is nézesse át a papírokat. Akkora összegről van szó, valakinek a teljes vagyonáról van szó, hogy ezen ne múljon. Ha az eladónak nincs takargatnivalója, akkor semmi kifogása sem lehet ez ellen.
A műszaki tartalom is legyen részletes, hogy milyen kád, milyen szaniterek kerülnek fel, hogy hány darab konnektor legyen a szobákban, mert utólag ezeken már nehéz reklamálni!
Újabb, de fontos részlet, hogy az ingatlanfejlesztők a legtöbb esetben banki finanszírozással építenek, a bank pedig a kölcsönért cserébe jelzálogot jegyez be a lakásokra. Elméletileg ha a tulajdonos kifizeti a teljes vételárat, a bank leveszi róla a jelzálogot, hiszen onnantól a befizetett pénz a bank biztosítéka.
Bónusz tipp: lakásvásárlás előtt érdemes a környéket is feltérképezni, és megtudni, vannak-e más építkezések, amik megkeseríthetik a friss lakástulajdonos életét a következő években a hangos építkezéssel.
