Miért éri meg a XIII. kerületben újépítésű lakást vásárolni?
Budapest átalakításának egyik szimbolikus helyszíne a XIII. kerület. Az egykori gyárnegyed a modernizálódó főváros élmunkásaként előbb jelentős irodaövezetté nőtte ki magát, mostanra pedig a középosztály legkedveltebb otthonteremtési célpontja lett. Ennek a változásnak az egyik hajtómotorja Magyarország egyik vezető lakóingatlan-fejlesztője, a LIVING. Az új lakások jövőjéről, annak behozhatatlan előnyeiről a használt lakásokkal szemben, és hogy milyen lehetőségeket kínál a kerület, arról Martin János, a WING vezérigazgató-helyettese, a LIVING lakó üzletágért felelős igazgatója beszélt.
Miközben a lakáspiac rég nem látott visszaeséssel nézett szembe, ez nem minden szegmensét érintette az ingatlanoknak. Olyannyira nem, hogy ezen a kivételes területen a legerősebb fejlesztők küzdenek, akik stabilitást, a legkényelmesebb szolgáltatásokat és hosszú távú megtérülést tudnak biztosítani. Ez az új lakások területe.
Amikor használt ingatlan vásárlásában gondolkozunk, az első hónapok - és ha szerencsénk van -, évek a kevésbé stresszes időszakot jelentik, amikor nincs komoly probléma a lakással. Ez az időszak azonban gyorsan véget érhet a lépcsőház elhasználódása, váratlanul elromlott lift felújítása miatt jelentősen megemelt közös költség, a leszakadó szerelvények miatt, és még napestig lehetne sorolni, mi minden történhet egy ingatlannal viszonylag rövid idő leforgása alatt.
Ezzel szemben komplikációmentes évek, évtizedek következhetnek egy újépítésű lakás megvásárlása esetén, amelyben nemcsak a frissen festett falak illata, hanem a szakértelemmel lerakott burkolatok, szerelvények és a működő berendezések kényelme is még évekig rendelkezésre állnak.
A lakóparképítési láz az elmúlt nyolc évben a nagy választékban rendelkezésre álló új lakások piacát teremtette meg, ami erőteljes fejlődést indított el Budapest számos területén. A szocializmusban épült szürkés társasházak mellett megjelentek a modern, mindennapi luxust kínáló építmények, amelyek megváltoztatták a főváros arculatát, és újra értékessé tettek a fejlődésben megrekedt területeket.
De hogy lehetséges ez?
A korabeli városképet nagyban meghatározták a század elején épült gyárak, hatalmas raktártelepek, amelyek köré egyforma lakótelepeket építettek. Ezek az üzemterületek olyan területekre épültek, amik a város akkori határának közvetlen közelében voltak, és amik aztán pár évtized alatt a város szerves részévé váltak, közel a belvároshoz.
A rendszerváltás után sorban megszűnő vagy átalakuló gyártelepek és a köréjük épült környezet hanyatlásnak indult, ám ezt követően az állam átengedte a fejlesztőknek ezeket a területeket, majd komoly támogatással elkezdte segíteni megújításukat.
A megújulás motorjai azok a lakóparki projektek, amelyek ezeknek a gyáraknak a helyén épültek és épülnek a mai napig. Az egykori ipari, majd barnamezős területből városi és zöldterületekké átalakuló kerületek jelentős potenciállal rendelkeznek, amelyre az egyik legjobb példa a LIVING lakófejlesztések legfőbb helyszíne, a XIII. kerület is, ahol a megfelelő szintű infrastruktúra és intézményi ellátottság is biztosított, a belváros pedig autóval és tömegközlekedéssel egyaránt könnyedén megközelíthető.
A Margit híd és Újpest között elterülő városrész éppen a kiváló elhelyezkedésének köszönhetően a gyárnegyedből a főváros egyik legfontosabb irodaövezetévé nőtte ki magát, ezzel párhuzamosan pedig újra népszerű lett a lakásvásárlók körében is. Olyannyira, hogy a lakásfejlesztők és a lakhatási, illetve befektetési céllal lakást vásárlók körében jelenleg ez az egyik legkeresettebb lokáció.
Martin János, a WING vezérigazgató-helyettese, a LIVING lakó üzletágért felelős igazgatója szerint már a LIVING fennállásának kezdete óta fókuszálnak a városrészek újraértelmezésére. A XIII. kerületben pedig kiváltképp hisznek, ennek a bizalomnak meg is van az alapja, hiszen a környék a főváros egyik leggyorsabban fejlődő kerülete: a lakóépületek és irodaházak száma évről évre emelkedik, a szabadidőközpontok pedig folyamatosan megújulnak.
A LIVING a tervezéstől, a kivitelezésen át az üzemeltetésig a környezettudatos megoldásokat tartja szem előtt, így a lakásokat is az átlagon felüli műszaki tartalom és az energiahatékony megoldások jellemzik. Fejlesztés alatt lévő projektjeiben a legkorszerűbb, megújuló energián alapuló gépészeti és kivitelezési megoldásokat igyekeznek alkalmazni, mint a hőszivattyú által biztosított fűtés/hűtés és melegvíz, a mennyezet hűtés-fűtési rendszer vagy a kiemelkedő vastagságú hőszigetelés és a három rétegű nyílászárók alkalmazása . Ráadásul a LIVING legzöldebb lakófejlesztése, a Le Jardin első üteme tervezési fázisában BREEAM „very good” minősítést kapott, ezzel az egyik első fenntarthatósági szempontból minősített lakóprojektté vált a hazai piacon.
A zöld megoldások beépítése a leendő lakók szempontjából pénzügyileg is különösen kedvező, hiszen így a rezsiköltségek is sokkal alacsonyabbak lehetnek egy hagyományos kialakítású lakáshoz képest.
A LIVING emellett évek óta élen jár a lakók mindennapjait megkönnyítő szolgáltatáscsomagok biztosításában, amely minden fejlesztésünknél elérhető és összesen három területen nyújt segítséget:
- A Community LIVING szolgáltatások részeként a carsharing mellett többek között nappali-társalgó, könyvtár és 0-24 órás csomagátvétel is elérhető.
- A Smart LIVING okosotthon megoldásokkal energiatakarékos és biztonságos otthonokba költözhetnek a tulajdonosok.
- A LIVING Solutions szolgáltatásokkal a lakástulajdonosoknak pedig lehetősége nyílik arra, hogy saját vagy befektetési célra vásárolt ingatlanukkal kapcsolatos teendőik intézését gördülékenyebbé tegyék.
Honnan nézve?
Az ingatlanpiacon jelenleg óriási a túlkínálat, és viszonylag kevés a vevő, ezért éles a verseny a megvásárolható lakásoknál. Ez az időszak azonban viszonylag gyorsan véget érhet az új lakások piacán, mert több fejlesztő is felfüggesztette az építkezéseket, kivár, az érdemi új kínálat is jelentős csökkenést mutat, szűkül, így a következő időszakban akár az is előfordulhat, hogy nem marad elég megvásárolható újépítésű lakás a piacon.
Ez pedig nemcsak a lakást keresők, hanem a befektetőknek is fontos szempont.
Az újépítésű lakások ára a következő időszakban feltehetően tovább nő majd, de a mostani inflációs környezetben fontos hangsúlyozni, ahogy az elemzések, köztük az Eltinga legújabb Budapesti Lakáspiaci Riportja is azt mutatja, hogy az újépítésű lakások még mindig válságállóbbak a használtakhoz képest, és stabilan tartják magukat az új lakások árai.
Ezeknél azt ingatlanáraknál különösen jól látszódik az is, mennyire elengedhetetlen figyelembe venni azt, hogy a lakásnak milyen a lokációja: a felértékelődő helyszíneken ugyanis további extra hozamokra tehet szert a tulajdonos, ez különösen adott a fővárosban a magas hozamot nyújtó XIII. kerületben.
A LIVING szerint a kínálat csökkenésével a megfelelő lokációval rendelkező, modern, energiahatékony és magas minőségben felépülő lakásokra a jövőben is lesz állandó kereslet. Jelenleg a LIVING-nél folyamatban lévő és egyúttal értékesítés alatt álló fejlesztései a már szerkezetkész Le Jardin és Kassák Terrace, a frissen átadott Park West 2, valamint építés alatt áll a Park West harmadik üteme is.
Az árak emelkedése miatt az ingatlan az egyik legjobb befektetési forma, de emellett más fontos szempontok is tovább növelhetik a lakás értékét.
Egy ingatlan értékét elsősorban a már sokat említett lokáció határozza meg, tehát a megvásárolt lakás értékének alakulását az általános piaci tényezők mellett az is befolyásolja, hogy miként változik az adott környék megítélése, keresettsége az évek során, különösen más területekhez képest.
Emellett fontos figyelembe venni a folyamatosan változó piaci trendeket – mint a rezsiköltségek csökkentése érdekében az energiahatékonyság előtérbe kerülése –, amelyek szintén befolyásolhatják jövőbeli vagyonunk alakulását. A LIVING működésének egyik legfontosabb alapelve, hogy olyan fenntartható lakásokat fejlesszen, amelyek megfelelnek a felmerülő és a jövőbeni vásárlói igényeknek egyaránt.
Egy új lakás esetében számos további pénzügyi és kényelmi előnyről beszélhetünk.
Elég csak arra gondolnunk, hogy egy új lakás vásárlása esetén – akár saját otthon vásárlásáról, akár befektetési célú vételről van szó – egy olyan korszerű, modern otthont kapunk, amely a legfejlettebb gépészeti berendezésekkel felszerelt,
- illetve a folyamatosan szigorodó, új energetikai szabályoknak megfelelően kimagaslóan energiahatékony.
- A használt és jó állapotú, illetve új lakások között ennek megfelelően műszaki paramétereiket tekintve óriási különbségek mutatkoznak, hiszen ma már akár a pár évvel korábban megépült lakófejlesztések között is komoly eltérés lehet ezekben a szempontokban.
- Szintén az új lakások előnyeihez tartozik, hogy egy új ingatlan esetében még él a kivitelezői garancia, vagyis az esetlegesen felmerülő hibákat kijavítják, ugyanakkor a modern gépészeti és műszaki megoldásokkal eleve kisebb a meghibásodás esélye.
- Nem mondható ez el azonban egy régebbi épületről, mivel hiába újítják fel az adott lakást teljeskörűen, a ház műszaki rendszerei folyamatos kockázatot jelentenek.
- Új otthon esetében hosszú évekig nem kell felújítással számolni, ami nemcsak pénzügyi előny, de a kényelem szempontjából sem elhanyagolható.
- Az új lakások másik hatalmas előnye, hogy a már említett modernebb gépészeti megoldások magasabb komfortot, egyúttal jobb berendezhetőséget jelenthetnek, ezek közé tartozhat például a radiátoros fűtés helyett alkalmazott padlófűtés, vagy a még modernebb mennyezeti hűtés-fűtés, a már eleve kiépített hűtési technika, vagy akár az okosotthon rendszer, amelyeket a LIVING is alkalmaz.
A pénzügyi előnyök egyik, még nem említett része az államtól kapható támogatási eszközök maximalizálásához kapcsolódik. A családosok számára jelentős állami források érhetőek el még idén az új lakások megvásárlásához, így a használt lakásokkal szemben a kétgyermekesek több mint 1 millió forinttal, a háromgyermekesek pedig közel 8 millió forinttal magasabb összegű vissza nem térítendő támogatáshoz (CSOK) juthatnak hozzá. Továbbá szintén ide számolhatjuk, hogy az új lakást vásárló családosok az áfa összegét is visszaigényelhetik, illetve a CSOK igénylése mellett elérhető az illetékkedvezmény, így összességében már jelentős mértékkel kell kevesebbet fizetni hitelből vagy saját forrásból.
Az új lakások választásának további pénzügyi előnyei a már sokat emlegetett energiahatékonysághoz kapcsolódnak. Egyrészt fontos leszögezni, hogy egy korszerű, jobb energiaosztályba tartozó új ingatlan esetén havonta is jelentős összegeket spórolhatunk a rezsiköltségeken. Saját lakás esetén ezáltal éves szinten alacsonyabb fenntartási költségekkel számolhatunk, míg befektetési célú lakásvásárlás esetén magasabb bérleti díjat kérhetünk el, ami növelheti a lakásbefektetésen elérhető hozam nagyságát a lakás tulajdonosa számára.
A pénzügyi szempontok között szintén nagyon fontos kérdés, hogy miként emelkedik az ingatlanok ára a jövőben, hiszen az összvagyonunk alakulása függ a lakásunk várható értékétől. Az általános árváltozás mellett az értéknövekedés szempontjából nagyon fontos lehet, hogy miként alakulnak a lakásokkal szemben támasztott igények, így az adott típusú ingatlan iránti kereslet. Az említett energiahatékonyság egyre nagyobb szerepet kap a jövőben a piacon, ami az ingatlanok árának alakulásában is megmutatkozhat. Valószínűleg a piaci trendek változásával az energiahatékonyabb ingatlanok a jövőben könnyebben megtalálhatják vevőjüket. Az például már most látszik, hogy a magas rezsiköltségű ingatlanok leértékelődtek, így a leghatékonyabb, jelenlegi új lakások a jövőben várhatóan még keresettebbé válnak, értékük tovább gyarapszik.
A LIVING minden lakóingatlan-fejlesztésnél figyel arra, hogy olyan modern, fenntartható, városi otthonokat hozzon létre, amelyek egyszerre szolgálják a lakásvásárlók kényelmét, életminőségük javítását, illetve fenntartható módon működtethetőek, egyszerre óvva a pénztárcánkat és a környezetünket.
A borítóképen a Kassák Passage látható.
A cikket a Living támogatta.
Az OTP Otthon ingatlankereső portálról
Az OTP Otthon az egyik legnagyobb és legdinamikusabban fejlődő hazai ingatlankereső portál, ahol eladó házak, lakások és kiadó ingatlanok is elérhetőek országszerte. Az OTP Otthon célja egy olyan egyedülálló otthonteremtési portál kialakítása, amely iparágakon átívelő megoldásokkal vezeti végig az ügyfeleket az ingatlaneladás, ingatlanvásárlás, bérbeadás és bérlés folyamatán, az új otthon gondolatának felmerülésétől az ingatlan keresésen át egészen a beköltözésig.
ingatlankereső portáleladó házaklakások és kiadó ingatlanok
